Gagalnya Bisnis Properti di Jakarta dan Krisis Moneter 1998

Ilustrasi properti di Jakarta

Ekonom senior Kwik Kian Gie, dalam bukunya, Gonjang-Ganjing Ekonomi Indonesia: Badai Belum Akan Segera Berlalu, (Jakarta: Gramedia Pustaka Utama dan Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi IBII, 1998, h. 54), mengatakan, "Mekanisme pasar yang menentukan harga dolar versus rupiah sangat dipengaruhi oleh rusaknya dua sektor strategis, yaitu sektor perbankan dan sektor properti. Mengapa? Banyak bank sebagai sarana yang melakukan transaksi valas sudah tidak dapat melakukan fungsinya sebagaimana mestinya, karena keropos dan kekurangan dana penopang. Banyak utang luar negeri atau commercial paper (CP) yang dijamin oleh bank swasta dalam negeri yang ternyata tidak dapat memenuhi kewajibannya. Maka banyak terjadi default yang sangat mencoreng muka dunia perbankan swasta di dunia keuangan internasional. Properti yang dibiayai oleh utang luar negeri tidak laku dijual, sehingga tidak ada uang untuk membayarnya. Maka, terjadi default yang sudah menghentikan penawaran dolar. Penawaran dolar dari masuknya modal asing ini sudah lama menjadi andalan satu-satunya dalam mempertahankan stabilitas yang relatif dari nilai rupiah. Sekarang sekonyong-konyong berhenti aliran masuknya." 

Apa yang dijelaskan oleh Kwik Kian Gie, sangat sesuai dengan analisis dari Andrinof Chaniago dalam bukunya Gagalnya Pembangunan: Membaca Ulang Keruntuhan Orde Baru.

Mohtar Mas’oed, seorang ahli ekonomi-politik internasional dari UGM, mengatakan bahwa buku yang ditulis oleh Andrinof Chaniago itu adalah sebuah ulasan empiris yang begitu kuat untuk menjelaskan buble economy yang terjadi di Indonesia. 

Buku tersebut menjelaskan kebijakan-kebijakan pemerintah Orde Baru yang menggiring ekonomi Indonesia ke dalam gelombang krisis yang begitu kuat. Kebijakan-kebijakan tersebut juga membuat Indonesia membangun ekonomi dengan fondasi yang begitu rapuh. 

Sehingga, krisis 1997 berdampak luar biasa terhadap kehidupan masyarakat. Harga-harga jauh melambung tinggi dan pemutusan hubungan kerja juga merupakan konsekuensi yang harus diterima melalui efek kebijakan-kebijakan tersebut.

Menurut Andrinof A. Chaniago, kebijakan-kebijakan yang lahir pada akhir tahun 1980-an terlihat tanpa rencana. Semua usaha pembangunan yang dilakukan terlihat begitu responsif dan pragmatis, dengan hanya memperhitungkan kepentingan pelaku-pelaku ekonomi lokal yang mulai terdesak, terutama mereka yang menjadi pendukung setia dari rezim. 

Ketergantungan terhadap dana asing menjadi sangat memuncak sebab proyek-proyek pembangunan infrastruktur yang menjadi program andalan dan penggerak utama ekonomi nasional pada masa satu dekade terakhir pemerintahan Orde Baru. 

Andrinof Chaniago berpendapat bahwa Indonesia begitu menurun di dalam ekspor sektor migas dan sektor nonmigas pada saat itu. Di sisi lain, rata-rata pengusaha yang menjadi eksekutor dari pertumbuhan ekonomi Indonesia tersebut hanya memiliki sekitar 20% dari total modal pembangunan infrastruktur tersebut, sisanya diambil dari dana-dana pinjaman asing tersebut.

Andrinof Chaniago menilai bahwa kebijakan-kebijakan pembangunan negara pada saat itu mendahului/melangkahi wewenang Bappenas, bahkan melenceng dari apa yang digagas oleh Bappenas. Kebijakan pemerintah Orde Baru begitu pragmatis dalam menanggapi alokasi dana asing pada konteks ekonomi-politik internasional. 

Untuk menanggapi kondisi tersebut, kebijakan birokrasi Indonesial langsung berubah dengan drastis mengenai prosedur dan izin investasi. Hal ini dapat dilihat dari munculnya sebuah lembaga pertanahan (BPN) yang berdiri sendiri untuk mengurusi persoalan tersebut, di mana sebelumnya hal ini diurus oleh departemen dalam negeri. Selain itu, GBHN 1988 juga menjadi salah satu bentuk respon terhadap persoalan tersebut: pemerintah Orde Baru memberikan ruang yang begitu besar terhadap swastanisasi lokasi-lokasi strategis dan perindustrian. 

Di satu sisi, hal ini mempermudah urusan dengan birokrasi, di sisi lain ketimpangan dan kerapuhan struktur ekonomi juga semakin dikondisikan. Chaniago berpandangan bahwa cara ini merupakan sebuah metode yang hipperpragmatis, dimana properti menjadi sektor utama dalam peta pembangunan nasional.

Pembangunan kota-kota baru merupakan sebuah proyek dari usaha properti tersebut. Bukan membangun sebuah kota didasarkan kepada pertumbuhan ekonomi yang sudah mulai membesar di satu regio, proyek pemerintah dengan pengusaha-pengusaha properti tersebut malah mendirikan kota-kota mandiri baru dan sarana transportasi untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi dalam bentuk deviden bagi investasi para pengusaha tersebut. 

Sebagai contoh, beberapa konsorsium berusaha untuk membangun sebuah proyek triple decker dengan jalur Blok M-Kota untuk mendorong percepatan bisnis. Namun, proyek ini menjadi gagal karena kontraproduktif dengan kebijakan pembangunan kota-kota baru di pinggiran Jakarta. Ketergantungan dengan pusat ekonomi di tengah kota tentunya akan semakin menyulitkan untuk memunculkan pertumbuhan di kota-kota baru tersebut.

Kota-kota baru yang dibangun melalui jasa bisnis properti akan menjadi semakin sepi pengunjung. Pada poin ini, ketimpangan-ketimpangan dapat terjadi karena penguatan masyarakat tidak dilakukan melalui kebijakan ini. Hal ini semakin mempertegas siapa yang memiliki kuasa dan siapa yang tidak. Hak-hak kepemilikan warga tentunya tidak lebih berharga dibandingkan pengadaan infrastruktur produksi yang hasilnya dapat dinikmati negara dalam bentuk pajak. 

Pemerintah semakin menikmati pajak sebagai pemasukan dan penggerak pembangunan utama.

Kegiatan-kegiatan ekonomi semu tersebut menggiring Indonesia ke arah krisis hebat. Pada tahun 1997, krisis tersebut begitu dikenal dengan istilah krisis moneter. Wacana mengenai krisis moneter tersebut dibangun melalui penyelesaian/solusi perbankan yang digunakan oleh pemerintah untuk menyelesaikan persoalan tersebut.

Bank-bank yang tadinya digunakan sebagai penggenjot pertumbuhan ekonomi hingga ke level desa mendapat intervensi dari negara. Sebelumnya, sektor perbankan ini juga dipermudah izinnya, membuka baru dan cabang sampai ke tingkat yang paling bawah, untuk menghimpun dana-dana investasi pembangunan. Strategi penyelesaian ini membuat negara menjadi semakin banyak menghabiskan dana di sektor perbankan, tanpa menelaah lebih lanjut akar-akar persoalannya dan siapa korban utama dari krisis tersebut.

Referensi: 

1. Kwik Kian Gie, Gonjang-Ganjing Ekonomi Indonesia: Badai Belum Akan Segera Berlalu, (Jakarta: Gramedia Pustaka Utama dan Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi IBII, 1998, h. 54.

2. https://caktarno.wordpress.com/2014/11/15/gagalnya-pembangunan-jilid-ii-atau-edisi-revisi-sebuah-refleksi-singkat-mengenai-pembangunan-indonesia/

Tambahan catatan (NE):

Oversupplayed properti menyebabkan ia tak laku di pasaran. Padahal, bisnis properti dibiayai dari kredit, baik dalam maupun luar negeri (dalam bentuk dolar). Akibatnya terjadi kredit macet. Kredit dalam bentuk dolar akhirnya jatuh tempo. Untuk melunasinya, maka dibutuhkan dolar dalam jumlah besar. Kebutuhan dolar yang besar itulah yang menyebabkan ambruknya nilai rupiah terhadap dolar. Ambruknya nilai rupiah terhadap dolar jelas memukul perusahaan dalam negeri yang bahan bakunya masih banyak tergantung dari impor.